Samen een huis kopen? Wettelijke regeling – Goedkeurend besluit hypotheekrenteaftrek – Interne draagplicht overeenkomst. Doen of niet doen?
Gaan jullie samen een huis kopen, dan is jullie ‘eigen woning verleden’ vast niet het eerste wat er ter sprake komt. Misschien is het zelfs niet eens het tweede of het derde onderwerp. Toch is het handig om het hier eens over te hebben. Je hebt waarschijnlijk hypotheekrenteaftrek misgelopen als één van jullie twee een koophuis heeft gehad en de ander niet. Hoe dat precies zit?
Samen een huis kopen en hypotheekrenteaftrek.
Hypotheekrenteaftrek misgelopen? Dit heeft te maken met een nieuw eigen woning besluit dat op 30 januari 2018 door de staatssecretaris van Financiën is goedgekeurd. Het nieuwe besluit heeft invloed op de hypotheekrenteaftrek van partners waarvan één van beiden al een koophuis heeft gehad en gaat met terugwerkende kracht in.
Hypotheekrenteaftrek in het algemeen.
Hoe zat het ook alweer met de hypotheekrenteaftrek?
Als je een koophuis hebt en daarvoor een hypotheek afsluit, betaal je hypotheekrente aan de geldverstrekker. Deze hypotheekrente mag je elk jaar tijdens de belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen. Hierdoor wordt jouw belastbaar inkomen lager en betaal je dus minder belasting.
De voorwaarden.
De hypotheekrenteaftrek is dus een fiscaal voordeel voor huiseigenaren. Maar om hiervan te kunnen profiteren, moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Koop je voor het eerst een huis, dan moet de hypotheek bijvoorbeeld in tenminste 360 maanden annuïtair of lineair afgelost worden. Ook heb je niet eindeloos recht op deze aftrek. Je mag de rente namelijk maximaal 30 jaar aftrekken tijdens de belastingaangifte.
Hypotheekrenteaftrek bij partners.
In de praktijk pakt de hypotheekrenteaftrek nog wel eens verkeerd uit bij stellen die samen een huis kopen. Als één van de twee al een huis heeft gehad en deze verkoopt met overwaarde, moet diegene dit verplicht inbrengen bij de aankoop van een nieuwe woning. En die overwaarde, ook wel fiscaal eigenwoningreserve, heeft invloed op de hoogte van het bedrag waarover je de hypotheekrente mag aftrekken.
Er onstaat ook een probleem met de hypotheekrenteaftrek wanneer bijvoorbeeld een aflossingsvrij hypotheekdeel voortgezet wordt. De partner krijgt de helft van dat deel fiscaal toebedeeld terwijl deze dan niet voldoet aan de aflossingsvoorwaarde waardoor het recht op renteaftrek verspeeld wordt.
Voorbeeld.
Stel: jij hebt je oude huis verkocht met een overwaarde van € 100.000. Deze overwaarde moet je verplicht inbrengen bij de aankoop van je nieuwe huis. Van dit huis zijn jullie beiden voor 50% eigenaar, dus als jij de overwaarde inbrengt ziet de Belastingdienst de helft ervan (€ 50.000) als een vordering op je partner. Hierover krijgt hij of zij geen hypotheekrenteaftrek. En dus krijgt je partner minder hypotheekrenteaftrek.
Het nieuwe eigen woning besluit.
Het nieuwe besluit brengt daar verandering in. Hiermee worden jij en je partner simpel gezegd behandeld alsof jullie ‘getrouwd zijn in gemeenschap van goederen’. Het voordeel? De overwaarde wordt dan eigendom van jullie allebei, waardoor jullie allebei evenveel recht hebben op hypotheekrenteaftrek.
Een kanttekening.
Dat klinkt goed, maar het besluit is niet geheel zonder risico. Je kunt namelijk niet meer terug en dus deel je voorgoed het eigen woning verleden van je partner. Heeft je partner bijvoorbeeld nog maar 20 jaar en jij normaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, dan heb jij vanaf dat moment dus 10 jaar minder recht op hypotheekrenteaftrek. Ook als het om de een of andere reden stuk loopt tussen jullie.
Voorbeeld Berekening Goedkeurend Besluit:
A heeft eerder renteaftrek gehad van 10 jaar voor een bedrag van 200.000 euro
B is starter: koopt voor het eerst een eigen woning.
A en B kopen samen een woning van 300.000 euro.
A en B nemen een hypotheek van 300.000 euro (150.000 euro per persoon).
Door te kiezen voor het Goedkeurend Besluit gaat het renteaftrek verleden van A voor 50% over naar B.
B (starter) krijgt hierdoor 20 jaar renteaftrek voor een bedrag van 100.000 euro.
A heeft nog 20 jaar renteaftrek voor 100.000 euro
A heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 50.000 euro
B heeft nog 20 jaar renteaftrek voor 100.000 euro
B heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 50.000 euro
Duidelijk is te zien dat B die starter is nu een renteaftrek verleden krijgt van 100.000 euro voor een duur van 20 jaar. Zolang A en B bij elkaar blijven is er niets aan de hand.
Gevolgen bij einde relatie:
De gevolgen voor B zijn echter groot als A en B uit elkaar gaan. B behoudt dan 50% van het renteaftrek verleden van A. A zal de vlag uithangen want deze is 50% van zijn renteaftrek verleden kwijt! Het is dus niet verstandig dat huizenbezitters blindelings voor het Goedkeurend Besluit kiezen. Het kan namelijk verstandig zijn om niet voor dit Besluit te kiezen.
Interne draagplicht overeenkomst.
Gelukkig is ook daar een oplossing voor bedacht. Wil jij geen beroep doen op het nieuwe eigen woning besluit, dan kun je een interne draagplicht overeenkomst op laten stellen en ondertekenen. Hierin staat vastgelegd wat precies de verhoudingen zijn. Daarnaast moeten jullie ook bij je aangifte inkomstenbelasting aangeven wat de fiscale eigendomsverhoudingen zijn. Deze overeenkomst is alleen mogelijk bij samenwonenden en in geval getrouwd zijn onder huwelijkse voorwaarden.
